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Propriedade rural em Portugal: o que precisa de saber

Quem vem viver para Portugal quer muitas vezes comprar uma propriedade rural, longe do rebuliço dos centros urbanos. Há até quem pense em construir a sua própria casa. Damos-lhe a conhecer as várias opções e os passos necessários para poder ter a sua casa no campo.

Nos últimos anos, o número de cidadãos estrangeiros a residir em Portugal tem vindo a aumentar, também porque há vários benefícios fiscais atribuídos a quem goza do estatuto de residente não habitual.

Uns vêm para trabalhar, outros para aproveitar a reforma. E enquanto a maioria opta por viver no centro das cidades, há quem prefira o refúgio das propriedades rurais em Portugal. Situadas em zonas rurais do país, são espaços que podem servir para relaxar, aproveitar as férias ou até investir num negócio de turismo rural.

E, há os que compram uma casa já pronta, enquanto outros optam por construir uma habitação de raiz. 

Damos-lhe a conhecer as vantagens e desvantagens de cada uma das opções, bem como aquilo que deve fazer caso queira construir a sua própria casa.

Comprar uma casa pronta a habitar

Se decidir comprar uma casa que já esteja construída tem a vantagem da rapidez. Está pronta para ser habitada ainda que possa precisar de pequenas remodelações e, por isso, o processo demora menos tempo. 

Além disso, o custo do imóvel é fixado no momento da aquisição, evitando-se as eventuais derrapagens financeiras que podem acontecer quando se faz uma casa de raiz. Ainda assim, tem uma desvantagem: não vai poder escolher como quer a sua futura casa.

Embora não seja obrigatório, é comum assinar-se logo um Contrato-Promessa de Compra e Venda. Deste modo, o comprador garante antes do contrato definitivo que o proprietário não aceitará mais nenhuma proposta. Deve ficar indicado o preço da casa e o sinal que é dado como adiantamento. Além disso, devem também estar identificados os intervenientes de todo o processo e o imóvel em questão.

Para completar a compra da habitação, deve recolher um conjunto de documentos que terá de apresentar no dia da assinatura do Contrato de Compra e Venda (também conhecido como escritura pública). 

São eles:

  • Documentos de identificação civil (Cartão de Cidadão, bilhete de identidade ou documento que o substitua) e identificação fiscal de todas as partes;
  • A Certidão Permanente de Registo Predial – contém todos os registos efetuados à habitação nele inscrita.
  • Caderneta Predial do Imóvel (ou a Certidão Matricial ou o Modelo I do IMI) — onde poderá ver a situação fiscal do imóvel;
  • A Certidão do Registo Predial do imóvel  que mostra a composição do imóvel, a legitimidade de quem faz a venda e permite saber se existe alguma hipoteca ou penhora;
  • Contrato-Promessa de Compra e Venda, se já tiver havido;
  • Licença de Utilização ou de Habitabilidade, para imóveis construídos após 1951;
  • Ficha Técnica de Habitação, no caso de Licenças de Utilização emitidas depois de 30 de março de 2004;
  • Certificado Energético e da Qualidade do Ar;
  • Apólices do seguro de incêndio (obrigatório, caso se trate de uma fração autónoma) ou multirriscos habitação (que inclui o seguro de incêndio) – e de vida (caso exista crédito hipotecário associado e se a Instituição Bancária o exigir);
  • Comprovativo de pagamento do Imposto do Selo;
  • Declarações de Exercício do Direito de Preferência, caso existam;
  • Certidão Toponímica, caso exista;
  • Comprovativo de pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) ou comprovativo da sua isenção, se for esse o caso;
  • Se recorrer a crédito bancário, deve apresentar uma cópia da hipoteca a favor da entidade bancária e a declaração dos valores em dívida do empréstimo;

Para saber mais sobre o processo de compra de casa em Portugal veja este guia.

Construir a própria casa

Em alternativa, pode também optar por construir a sua própria propriedade rural em Portugal. 

Apesar de ser um processo mais longo — que vai desde a compra do terreno até à finalização da obra, passando pela obtenção das necessárias licenças para construção — tem definitivamente uma grande vantagem: a casa ficará ao seu gosto.

O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação indica quais os passos a seguir:

  • A primeira coisa a fazer é saber o que pode construir no terreno. Deverá fazê-lo antes de comprar o terreno. Assim, evita o risco de adquirir um terreno onde afinal não pode construir uma casa. Para saber o que pode construir, deve fazer um pedido de informação prévia à Câmara Municipal. Dentro de 20 a 30 dias deverá obter uma resposta;
  • Assim que tiver obtido a informação assegurando a viabilidade de construção, significa que segundo o Plano Diretor Municipal (PDM) da autarquia se trata de um terreno com permissão para a construção de imóveis de habitação;
  • Depois deve fazer um levantamento topográfico do local onde pretende construir a sua casa e elaborar o projeto de arquitetura para aprovação na Câmara. Nesta fase deverá contactar profissionais especializados para fazer este trabalho. O prazo de aprovação é de 30 dias;
  • O passo seguinte é apresentar o projeto de especialidades (esgotos, água, gás, luz, comunicações) à Câmara;
  • A Câmara Municipal leva até 45 dias para apreciar o pedido de licenciamento.

Uma vez atribuída a licença, pode iniciar a construção. O melhor é contratar pessoal especializado: um empreiteiro geral com alvará válido, seguro e um engenheiro civil responsável. Isto porque o proprietário será o dono de obra e, portanto, o responsável máximo por tudo o que se passar na obra.

Quando a obra terminar, não havendo alteração ao projeto inicial, é feita uma comunicação à Câmara e deverá haver uma vistoria. Após uma inspeção satisfatória, a Câmara emite uma licença de habitação. 

Atenção ao orçamento

Quando decidir construir a sua própria propriedade rural em Portugal, defina bem qual o seu orçamento.

Deve ter em atenção alguns fatores, como:

  • O preço do terreno e habitações envolventes, logo na fase da compra de terreno. Não só fica a saber se está a pagar o valor justo, como consegue antecipar quanto poderá valorizar a casa, depois de construída;
  • A área pretendida;
  • A escolha dos métodos de construção;
  • A escolha de materiais e acabamentos.

Impostos e outros custos associados

Terá de pagar o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) no momento de aquisição da sua propriedade rural em Portugal. Além disso, será ainda cobrado o Imposto do Selo.

Há ainda impostos que terá de pagar de forma anual. O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI). Ambos são cobrados pelas Câmaras Municipais. No entanto, só terá de pagar AIMI se:

  • A sua propriedade tiver um valor patrimonial tributário superior a 600 mil euros; 
  • A soma do valor dessa propriedade rural com outra que tenha em Portugal seja superior a 600 mil euros.

Além do pagamento dos impostos, conte ainda com os honorários do advogado, bem como os custos da escritura pública e do registo na Conservatória de Registo Predial. 

Os locais favoritos dos cidadãos estrangeiros

Se ainda não sabe onde quer comprar ou construir a sua propriedade rural mas quer ficar perto de outros cidadãos estrangeiros, saiba que, de acordo com o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF), o distrito com mais estrangeiros é o de Lisboa. Segue-se o distrito de Faro, com mais de 12 mil cidadãos do Reino Unido, 8 mil do Brasil e 4 mil de França. 

E, segundo os números mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE), 42,8% das aquisições por não residentes localizou-se na região do Algarve, enquanto 35% ocorreram na Área Metropolitana de Lisboa. Foi nesta última região que o valor médio das aquisições foi o mais elevado (276,8 mil euros).

Ainda de acordo com os números do INE, do total de aquisições, verificou-se que 24% foram prédios rústicos (terrenos situados dentro ou fora de um aglomerado urbano, mas que estejam afetos ou tenham como destino normal uma utilização geradora de rendimentos agrícolas), 1,2% foram prédios mistos (todo aquele prédio em que nem a parte rústica nem urbana podem ser consideradas como a principal) e 74% foram prédios urbanos (todos os que não são rústicos).

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